La consécration juridique de l’habitat léger en Wallonie : un changement de paradigme dans le secteur du logement ?

Le contexte

Du logement, on a une conception éminemment traditionnelle, qui s’articule autour de certains invariants : le bâtiment fixe, construit « en dur » et par des professionnels. Il ne s’agit rien d’autre pourtant que d’une représentation culturelle, intimement liée à notre histoire et à notre mode de vie particulier. Du reste, ce schéma mental longtemps dominant est battu en brèche aujourd’hui, sous la pression du développement des caravanes, tiny houses, mobilehomes, péniches, yourtes, cabanes, chalets et autres containers, dont l’essor est continu depuis un certain nombre d’années. Schématiquement, leur public se répartit en trois catégories : les gens du voyage, les « alternatifs » (du type de ceux qui ont investi le quartier dit de la Baraque à Louvain-la-Neuve par exemple) et les personnes habitant à l’année dans des infrastructures touristiques et autres zones de loisir (« l’habitat permanent »). Au total, 25.000 personnes environ sont concernées¹.

Les motivations des intéressés ne sauraient être plus hétérogènes, oscillant entre le registre pécuniaire (le manque de logements financièrement abordables est criant) et l’environnemental (vivre dans un espace moins vaste et construit avec des matériaux à l’empreinte écologique moins lourde), en passant par le professionnel (s’installer là où du travail est disponible) et le confessionnel (suivre les pèlerinages). Ce, sans compter l’aspiration sourde à un rapprochement d’avec la nature (nombre de ces habitats s’implantent à la campagne), le désir d’être enfin propriétaire de son logement, l’envie de donner un tour nouveau et plus original à son existence, le gout de l’expérimentation ou, tout simplement, un irrépressible besoin de liberté.

Mais, puissamment diffractés, ces habitats atypiques partagent un trait : ils sont tous portés par des particuliers désireux de se construire leur propre solution de logement, plutôt que de s’en remettre à des acteurs institutionnels ou de céder aux logiques du marché privé (acquisitif ou locatif). À preuve ou à témoin, plusieurs d’entre eux sont autoconstruits.

Jusqu’alors, ces habitats hors normes évoluaient dans un no man’s land juridique épais. On trouve bien l’habitat « itinérant » dans le Code bruxellois du logement², mais ce concept n’a jamais bénéficié de la mise en œuvre annoncée³. Par ailleurs, « les tentes, les tipis, les yourtes, les bulles et les cabanes en bois, en ce compris sur pilotis » ont intégré officiellement le Code wallon de développement territorial⁴, mais ils ne sont admis qu’en zone forestière et pour autant qu’ils soient « de loisir »⁵, ce qui ne rencontre pas les besoins de l’immense majorité des ménages qui développent ce type de projet — lesquels ne le conçoivent généralement pas comme une simple activité récréative mais en font leur résidence principale, dans une démarche assumée de changement structurel de mode d’existence. Pour alimenter encore cette veine, c’est au sein du Code wallon du tourisme⁶ qu’a fait son entrée l’hébergement « insolite » (non autrement défini toutefois). Enfin, l’habitat expressément « léger » a bien connu une consécration juridique in se, mais au niveau local uniquement — la commune d’Ottignies-Louvain-la-Neuve définissant ces catégories de biens comme des « habitats aisément démontables, transportables et/ou réversibles voire évolutifs, dont le tonnage au mètre cube est bien plus faible que le logement traditionnel. Ses formes sont diversifiées : roulottes, caravanes, yourtes, chalets et autres constructions légères en bois, paille et terre crue, anciennes serres dômes⁷ ».

Cependant, ce type émergent d’habitat ne semble pas pouvoir être juridiquement assimilé à du « logement » dès lors que ce dernier est défini comme un « bâtiment⁸ » (« structurellement destiné à l’habitation » de surcroit, ce qui n’est pas le cas du container, par exemple) et que ledit bâtiment est nécessairement un « immeuble⁹ » (ce qui évince sans coup férir les biens mobiliers comme les tiny houses, mobilehomes ou encore certains bateaux logements).

Il s’en en infère une conséquence loin d’être anodine en pratique : le développement d’un projet de ce type, apparenté à rien d’existant en droit, est lourdement entravé. Les zones d’ombre sont innombrables en effet. Dans quelle(s) zone(s) du plan du secteur est-on autorisé à l’implanter ? Faut-il un permis d’urbanisme ? Des exigences de salubrité sont-elles à respecter¹⁰ ? Quelles règles suivre en cas de mise en location ? Peut-on s’y domicilier ? Etc.

Le décret wallon du 2 mai 2019 et la définition de « l’habitation légère »

Si l’habitat léger a essaimé ces dernières années, c’est dans le sud du pays que le phénomène a pris le plus d’ampleur. Aussi la Région wallonne a‑t-elle décidé d’accompagner cette évolution sociétale en assurant une consécration officielle de ces formules émergentes d’habitat, qu’elle a regroupées sous la bannière de « l’habitation légère ». Tel est l’objet du décret wallon du 2 mai 2019¹¹.

C’est un mode multicritères inédit qui a été retenu pour approcher une réalité aussi fragmentée que celle-là, puisque l’habitation légère est celle « qui satisfait à au moins trois des caractéristiques suivantes : démontable, déplaçable, d’un volume réduit, d’un faible poids, ayant une emprise au sol limitée, autoconstruite, sans étage, sans fondations, qui n’est par raccordée aux impétrants¹² ». On veille par là à embrasser largement le spectre des habitats légers (puisque ces éléments ne doivent pas tous être présents), sans diluer pour autant l’identité même de l’habitat léger (puisque trois de ces exigences sont tout de même requises).

Par ailleurs, le décret du 2 mai 2019 a inséré l’habitat léger dans le champ d’application du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation¹³. Non seulement est-il admis dès lors de mettre un bien de ce type en location mais, en plus, le véhicule contractuel sera parfaitement équivalent à celui qui régit les logements standard : le bail. On doit cependant à la vérité de dire que la législation fédérale antérieure (sur le bail de résidence principale) s’appliquait déjà au « bien meuble ou immeuble »¹⁴.

Aussi belle puisse être une définition, un législateur ne définit pas pour le simple plaisir de définir ; le but, par là, est d’attacher un régime juridique propre à la catégorie ainsi forgée. En l’espèce, et puisque le décret est pris dans le cadre de la police du logement, c’est la thématique de la salubrité que les autorités ont jugé la plus impérieuse. Il est vrai que dans la foulée de la reconnaissance de cette notion se pose immanquablement la question des conditions matérielles auxquelles un tel bien serait autorisé. Avec un dilemme en toile de fond : les habitations légères ne sauraient échapper à toute norme en la matière, car il faut préserver l’intégrité physique de ceux qui y vivent, mais les assujettir à des critères trop stricts reviendrait, vu l’incontestable singularité de leur bâti, à les mettre hors circuit automatiquement (conséquence éminemment paradoxale au regard de l’objectif qui a présidé à la consécration juridique de l’habitation légère). Faut-il rappeler, pour prendre la correcte mesure de l’enjeu, que ces normes n’ont pas du tout été conçues historiquement en fonction de ce type particulier d’habitat ?

À cet égard, le législateur wallon a posé un principe procédural fort. De manière générale, les individus désireux de mettre en location un petit logement individuel¹⁵ ou un logement collectif sont contraints, avant même de mettre leur bien sur le marché (et, concrètement, d’apposer une affichette « à louer » ou de poster une annonce sur internet), de solliciter et obtenir de la part des autorités un « permis de location » attestant de la conformité des lieux loués à une série d’exigences (de salubrité notamment)¹⁶. Le décret du 2 mai 2019 a étendu le permis aux habitations légères[Art. 10bis, al. 1^er, Code wallon de l’habitation durable.]]; et ce, quelle que soit leur taille (ou leur nature individuelle ou collective). On assiste donc ici, par rapport aux logements conventionnels, à un renforcement des exigences pour les habitats légers, tous tenus (sans exception) de décrocher le permis avant de pouvoir être donnés à bail.

Les arrêtés du gouvernement wallon
du 3 décembre 2020 et les normes de salubrité

Des normes plus sévères pour les bailleurs que pour les propriétaires occupants

Le décret du 2 mai 2019 a délégué à l’exécutif le soin d’imaginer des normes de salubrité spécifiques à l’habitat léger ; l’arrêté gouvernement wallon du 3 décembre 2020 concrétise cette promesse¹⁷. En premier lieu, signalons qu’on a choisi de différencier les prescriptions en fonction du statut de l’occupant, puisque les critères ne sont pas complètement les mêmes pour l’habitation légère occupée par son propriétaire que pour celle qui est donnée en location. Plus exactement, la seconde doit observer, en sus d’une batterie de prescriptions communes à toutes les habitations légères, certains critères supplémentaires¹⁸.

Cette option est à saluer. Si l’on peut accepter que le propriétaire choisisse d’habiter un lieu — le sien — qui ne réponde pas entièrement aux normes de salubrité (« c’est son affaire après tout »), il est plus difficile de l’admettre à propos d’un locataire ; et ce, pour quatre raisons. D’abord, le locataire a moins de possibilités que le propriétaire car, au-delà de la question des revenus, son choix dépend intimement de l’offre disponible. Ensuite, c’est une chose pour le propriétaire de prendre des risques (vis-à-vis de lui-même), mais c’en est une autre d’exposer la vie d’autrui. Par ailleurs, il faut éviter que des propriétaires malveillants profitent de la souplesse reconnue aux habitats légers en matière de normes de salubrité pour créer une filière de délestage commode contraire à la dignité humaine. Enfin, force est de constater que c’est dans le secteur des habitats légers locatifs (certes minoritaires quantitativement¹⁹) qu’on trouve les problèmes les plus aigus aujourd’hui, avec un phénomène d’exploitation de la misère par des marchands de sommeil.

Des normes adaptées

Quant au contenu des normes de salubrité, plusieurs adaptations sont à épingler. D’abord, le critère relatif aux fondations a disparu (remplacé par la « stabilité des points d’appui »²⁰), puisque les habitations légères peuvent en être dépourvues — cette absence constituant même, on l’a vu, un des éléments possibles de la définition de ce type d’habitat²¹. Il en va de même des critères afférents aux escaliers et autres baies d’étage, le défaut d’étage étant lui aussi l’un des potentiels éléments constitutifs de l’habitation légère.

Concernant ensuite l’installation de chauffage, on a repris les normes gouvernant les logements, tout en y greffant un critère lié aux appareil mobiles²² (qu’on trouve souvent au sein des habitations légères). Cela étant, l’exigence a trait non pas à l’appareil en tant que tel mais à l’habitation légère qui l’abrite, laquelle doit être équipée d’un détecteur de monoxyde de carbone.

Pour ce qui regarde maintenant l’équipement sanitaire, les exigences ont été (fortement) revues à la baisse, car il suffit qu’un point d’eau potable existe pour un « groupe d’habitants » (pas nécessairement donc pour chaque ménage)²³ ; idem pour les « toilettes »²⁴. À contrario, une douche n’est point requise, pas plus que l’eau chaude.

La souplesse est également de mise à propos de l’éclairage naturel, dès lors que la norme en la matière ne vise plus toute « pièce d’habitation » mais uniquement la « pièce de jour »²⁵. Dit plus simplement, la pièce où l’on dort ne doit pas être pourvue d’une fenêtre dans un habitat léger ; la chose excipe d’une certaine logique dans la double mesure où ce type de bien ne comporte pas toujours une pièce spécifiquement dédiée au couchage et où, dans l’affirmative, il n’existe pas nécessairement de séparation entre celle-ci et la pièce de jour (obligatoirement munie, elle, d’une ouverture vers l’extérieur).

Elles aussi, les exigences de superficie minimales ont été (significativement) rabotées²⁶. Un critère a néanmoins été ajouté : chaque occupant dispose impérativement d’un « espace personnel de couchage »²⁷. Concrètement, une « cloison de séparation, fixe ou mobile » doit exister entre les espaces de couchage des occupants « de générations différentes » ainsi qu’entre les espaces de couchage d’enfants de plus de dix ans²⁸. Traduction : si les occupants de ce type d’habitats légers sont admis à vivre dans des espaces réduits, les différents membres de la famille doivent pouvoir dormir dans un espace ménageant un minimum d’intimité. Cependant, l’acception large donnée à cette cloison (« fixe ou mobile ») autorise les occupants à placer entre les lits un simple meuble par exemple, voire un rideau, plutôt qu’un mur en bonne et due forme.

Enfin, en matière d’installations électriques et de gaz, c’est à un alignement (sur les normes génériques) qu’on assiste davantage qu’à un assouplissement, l’arrêté du 3 décembre 2020 étendant aux propriétaires d’une habitation légère l’obligation classique de « présenter les attestations de conformité en vertu des règlementations en vigueur[Art. 21/2, 1°, de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007.]]». Si elle se justifie pleinement pour les logements, cette contrainte (qui consiste en pratique à obtenir un certificat Vinçotte) risque de poser des problèmes à certains dans le secteur de l’habitat léger.

Un pouvoir communal mis hors jeu

Au-delà du contenu des normes, le gouvernement wallon s’est distingué sur le plan de la procédure, en écartant totalement l’échelon communal de la mise en œuvre des exigences nouvelles. Par un (autre) arrêté pris en date du 3 décembre 2020²⁹, le contrôle du respect des critères associés au permis de location se fait par l’intermédiaire exclusif d’enquêteurs régionaux³⁰, pas communaux (auxquels il est permis en temps normal de faire appel).

Conférer ainsi le monopole de la visite des habitations légères à l’administration régionale n’a rien de fortuit ; il y a là l’expression claire et affirmée d’une volonté de centraliser le processus de contrôle de la mise sur le marché locatif des habitations légères. À preuve ou à témoin, la faculté pour une commune de demander à la Région l’«octroi de la compétence de rechercher et de constater le non-respect des critères de salubrité [et] la présence de détecteurs d’incendie » a été restreinte aux « logements » (par un troisième arrêté du 3 décembre 2020³¹), ce qui exclut automatiquement les habitations légères.

Cette volonté de la Région de garder la haute main sur la délivrance des permis de location peut se comprendre, pour deux motifs au moins. D’abord, il convient d’éviter une application par trop hétéroclite des nouvelles normes de salubrité, auxquelles les communes ne sont pas encore rompues. Il nous semble de bonne politique dès lors d’instiller un début de jurisprudence homogène, par le canal (unique) de la Région ; l’égalité de traitement des porteurs de projet est à ce prix.

Ensuite, la Région a pu vouloir tuer dans l’œuf les velléités de certaines communes réfractaires de manière générale à l’habitat léger, éventuellement tentées d’instrumentaliser les nouveaux critères de salubrité et d’habitabilité pour empêcher tout projet de ce type sur leur territoire, voire démanteler les habitations existantes. Charriant malgré lui bien des préjugés, ce mode de vie alternatif suscite encore des appréhensions dans le chef de nombre de municipalités, qui seraient trop heureuses de prendre appui sur l’arrêté du 3 décembre 2020 relatif aux normes pour chasser les « importuns ». Par opposition, le niveau de pouvoir régional entretient un rapport de proximité moins direct avec le terreau local, ce qui le rend peut-être moins sensible aux craintes et récriminations des riverains.

Un authentique changement de paradigme ?

L’exercice d’adaptation de la règlementation wallonne effectué en 2019 et 2020 dépasse (de loin) la simple opération de cosmétique. D’abord, parce que l’habitat léger n’est plus cet « objet juridique non identifié », ayant accédé enfin à une pleine et entière consécration légale ; le législateur place désormais sur le même pied la yourte (ou la tiny house) et le logement classique, par exemple, acceptant par là qu’on puisse vivre dans un bien mobile et/ou déplaçable. L’avancée n’est pas mince, convenons-en. Ensuite, l’exécutif aurait pu se poser en gardien intraitable de l’orthodoxie normative pour refuser, au nom des progrès sociaux et techniques (chèrement) acquis, toute modulation des critères de salubrité, mais il n’en a rien été ; le service administratif compétent a joué le jeu jusqu’au bout et consenti à déplacer des lignes.

Il n’est pas sûr, pour autant, que l’on puisse parler d’un authentique changement de paradigme, pour la raison simple que seule la législation relative au logement a bénéficié jusqu’ici du vent de la réforme. Or, deux autres domaines, décisifs pour la bonne implantation d’un habitat léger, restent en friche : l’urbanisme et l’inscription dans les registres de la population (domiciliation). Si, concernant le premier, une timide ouverture est apparue (avec la dispense d’architecte accordée pour « le placement d’habitations légères »³²), force est de constater que les interrogations de départ restent en suspens : dans quelle(s) zone(s) est-on fondé à installer un habitat léger ? La nouvelle zone « habitat vert »³³ par exemple est-elle le berceau naturel de celui-ci ? Un permis d’urbanisme est-il toujours requis ? Quelle est la marge d’appréciation des communes (autorités de délivrance du permis d’urbanisme)? Que risque-t-on à s’installer sans les autorisations requises ? Etc.

Pour ce qui est maintenant de la domiciliation, les progrès sont encore plus minces, ne serait-ce que parce qu’il s’agit d’une matière relevant de la compétence du pouvoir fédéral. Par exemple, la circulaire du 4 novembre 2020 « pour la détermination et l’attribution d’une adresse et d’un numéro d’habitation », prise un an et demi pourtant après l’adoption du décret wallon du 2 mai 2019, ne répercute rien de l’aggiornamento opéré par ce dernier. Or, tant que l’habitat léger n’aura pas intégré cette règlementation-là aussi, les communes auront beau jeu d’argüer de l’inexistence de ce type de logement dans leurs textes de loi pour refuser d’inscrire les habitants dans les registres de la population, jetant alors les intéressés dans une situation administrative des plus précaires (… aux fins peut-être de les pousser à s’installer ailleurs?). Un premier pas, en résumé, a été accompli, mais le chemin reste encore long.

1. Quelque deux-mille personnes environ en habitat permanent, une dizaine de milliers de gens du voyage et à peu près trois-mille « alternatifs ». Voy. N. Bernard, Ch.-H. Born, I. Verhaegen et C. Delforge, Habitat léger : un mode d’habiter en plein essor et désormais reconnu juridiquement en Région wallonne, Bruxelles, Larcier, Jurimpratique, 1/2019.
2. Art. 2, § 1^er, 24°.
3. Par l’art. 191, § 1^er, al. 2, du Code bruxellois du logement.
4. Art. R.II.37 – 10.
5. Art. D.II.37, § 4, du CoDT.
6. Art. 402/1.D et 402/2.AGW.
7. Point 1.10 (« quartiers alternatifs ») du règlement communal d’urbanisme d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, qui vise essentiellement, sinon exclusivement, la Baraque.
8. Art. 1^er, 3°, du Code wallon de l’habitation durable.
9. Art. 1^er, 1°, du Code wallon de l’habitation durable.
10. Voy. pour un élément de réponse L. Jandrain, « Habitat alternatif et critères minimaux de salubrité », La norme à l’épreuve de l’habitat alternatif (dir. N. Bernard), Bruxelles, La Charte, 2012, p. 254 et s.
11. Lequel s’insère dans le Code wallon de l’habitation durable.
12. Art. 1^er, 40°, du Code wallon de l’habitation durable.
13. Art. 28 du décret du 2 mai 2019.
14. Art. 1^er, § 1^er, al. 1^er in fine, de la section II du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil.
15. 28 m² de superficie habitable maximum.
16. Art. 9 et 10 du Code wallon de l’habitation durable.
17. Ce texte, publié au Moniteur belge du 25 janvier 2021, modifie la règlementation organique en la matière, à savoir l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007 (déterminant notamment les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement).
18. Le chapitre IV/2 de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007 (dédié aux habitations légères de type locatif) se surajoute ainsi au tronc commun que constitue chapitre IV/1.
19. Mais la reconnaissance juridique de l’habitation légère pourrait créer des vocations, sinon un appel d’air.
20. Art. 21/1, al. 1^er, 1°, de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007.
21. Voy. supra n° 6.
22. Art. 21/3, 3°, de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007.
23. Art. 21/5, 1°, de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007.
24. Art. 21/5, 2°, de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007.
25. Dont la « surface totale des parties vitrées ou assimilées des baies vers l’extérieur » doit atteindre au moins 1/14 de la superficie au sol en cas de vitrage vertical (ou 1/16 en cas de vitrage de toiture): art. 21/8 de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007.
26. Le volume de l’habitation doit être supérieur à 18 m³, la superficie à 8 m² et la hauteur sous plafond à 1,90 m (sur une superficie supérieure ou égale à 4 m²).
27. Art. 21/10, 4°, de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007.
28. Art. 21/10, 4°, in fine, de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007.
29. Paru, lui, au Moniteur belge du 22 janvier 2021, ce texte amende l’arrêté du gouvernement wallon du 3 juin 2004 relatif au permis de location.
30. Art. 8, al. 2, de l’arrêté du gouvernement wallon du 3 juin 2004.
31. Publié, lui, au Moniteur belge du 18 décembre 2020, ce troisième arrêté corrige l’art. 3, al. 1^er, de l’arrêté du gouvernement wallon du 30 aout 2007 afférent à la procédure en matière de respect, entre autres, des critères de salubrité des logements.
32. Point K du tableau sous l’art. R.IV.1 – 1 du CoDT.
33. Art. D.II.25bis du CoDT.

Bernard Nicolas

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